定期借地権とは

新しい土地有効活用システム
平成4年8月11日から新しい借地借家法が施行されています。 この法改正の目的は、多様化する土地・建物の需要に対応して、 より良い借地・借家関係をつくり出し、供給を促進させようというものです。 従来の法律では賃借人の保護が保証されていたため、 土地オーナーはなかなか自分の土地を貸地として提供しづらく、 有効利用されない場合が多かったからです。 　そこでこの新法のなかで新たに「定期借地権」という土地活用制度が創設されたのでした。 この定期借地権制度は、一定の期間を定めた土地利用権で、 期限が来れば確実にオーナーに返還されるシステムになってます。 これは土地オーナーにとっては「確実に返還される土地活用」につながり、 借りる側にも少ない土地費の負担で、マイホームや事業用地として確保できるという利点があります。 もちろん新しい制度で、法施行から日も浅いため、税務や金融面に問題が無いわけではありません。

定期借地権概略 1：定期借地権とは将来の返還を確約したもの 定期借地権とは土地の貸借の際、取り決めた契約期間が終了すると確実に貸地、借地関係が消滅する、新しいタイプの借地権です。 2：定期借地権の3つのタイプ(下記の表を参考にして下さい） 一般定期借地権 契約期間が50年以上。期限後、更地状態(建築物のない土地)で返却することを確約した借地権です。土地利用上の用途は自由です。 建物譲渡特約付き借地権 契約期間が30年以上。土地オーナーが建物などを買い取ることによって借地権は消滅します。土地利用上の用途は自由です。 事業用借地権 契約期間は10年以上20年以内。原則として更地返還。土地利用上の用途は事務用に限られ、居住用には使用できません。 3：旧法の借地権からの切り替えは不可能 旧借地法時代からの借地権を定期借地権に切り替えることは事実上出来ません。旧法適用物件と新法適用物件は併存することになっており、借地人に不利な内容の契約は全て無効になるからです。 なお、新法のもとで定期借地権以外の普通借地権の存続期間は建物の構造に関係なく一律30年以上、更新後は第1回目が20年以上、2回目以降は10年となっています。しかし今後、普通定期借地権を使う土地オーナーは例外的であり、ほとんどは定期借地権中心になるものとみられます。

定期借地権の3つのタイプ

	1：一般定期借地権	2：建物譲渡特約 付き借地権	3：事業用借地権
存 続 期 間	50年以上	30年以上	10年以上 20年以内
契 約 方 法 ・ 契 約 の 内 容	3つの特約ができる 1：契約の更新なし 2：建物の買い取り請求権を行使しない 3：契約期間中に建物を再築しても契約期間の延長なし *契約は書面による。公正証書が望ましい	土地オーナーが30年以上経過した一定の時期に建物を買い取る特約ができる *建物の譲渡特約に関して書面契約の条件はないが公正証書による契約が望ましい *建物買取特約の仮登記をしておく	次の借地法の規定の制約を受けない 1：通常の借地権にある契約更新の規定(更新の義務なし) 2：契約期間中の建物再築による期長規定(期間延長なし) 3：契約終了時の建物買い取り請求権(原則として更地状態での返還) *契約は公正証書による
契 約 終 了 時	借地人は建物を取り壊し更地状態で明け渡す	建物を買い取るか、契約を更新して一定の時期に買い取ることによって借地権は消滅 *借地人(借地上の建物が賃貸用の場合、そこに居住する借家人)が請求すると、土地オーナーとの間で建物の賃貸仮契約が成立したものとみなされる	借地人は建物を取り壊し更地状態で明け渡す
借 り る 側 の 利 用 方 法	契約期間が長いので次のような利用法が考えられる 1：賃貸住宅や貸ビル、貸店舗などの建設用地 2：デベロッパーや住宅会社などによる分譲マンション、建売住宅(所有権の分譲に比べ価格が低い) 3：個人が借地して住宅建設	一般定期借地権に比べ契約期間は短いが、賃貸住宅や貸しビル、個人住宅に利用できる *土地オーナーにとって、30年間は地代収入、その後は買い取った建物等により賃貸収入をあげる方法が考えられる	契約期間が10年〜20年と短いので資本を早く回収できるもの、変化の早いものなどが考えられる 1：ロードサイドビジネス=ファミリーレストラン、ガソリンスタンド、チェーン展開の店舗など 2：コンビニエンスストア、スーパーマーケット、ディスカウントストア、ゲームセンター、パチンコ店 3：駐車場、ゴルフ練習場など *借地人の事業用に限られ、居住用には利用できないが、ホテルなどは可能